Társasházi lakást szeretnék vásárolni. Mit kell tennem, hogy a későbbiekben ne érjen kellemetlen meglepetés?

Nem elegendő ha kizárólag a lakás kapcsán vagyunk körültekintőek, a társasházat is alaposan meg kell vizsgálnunk. Kérjük el a társasház Alapító okiratát, valamint az SZMSZ-t és szánjunk időt azok elolvasására. Különösen régebbi építésű ingatlanoknál gyakori, hogy az alapítás óta ezeket nem aktualizálták és nem kerültek átvezetésre különböző változások, például újabb beépítések, vagy egyes albetétek átalakítása, felosztása. Érdemes összevetni, hogy az alapító okiratban, valamint a tulajdoni lapon lévő lakás alapterület egyezik-e a valóságban mértekkel. Fontos tudni, hogy a lakás tulajdonjogának megszerzése mellett a társasház közös tulajdonban lévő részei, egységei kapcsán is rész(eszmei)tulajdonosokká válunk, így ezek szükségszerű felújításának arányos költségei minket fognak terhelni. Leggyakrabban a tetőtér, tetőszerkezet továbbá a társasházon belüli közművezetékek állapota okoz meglepetést az újdonsült tulajdonosnak. Új vagy újszerű lakás esetében a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet határozza meg hogy a lakás mely részei, elemei kapcsán áll fenn a három, öt illetve tíz éves kötelező jótállás (mely az adott ingatlanra vonatkozó műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének napjától számítandó) ezért ragaszkodjunk a jótállási jegyek meglétéhez illetve azok átadásához. Gyakran előforduló probléma, hogy a közös tulajdonban álló   ingatlanrészek (udvari parkoló, tárolók) aránytalan túlhasználatát a tulajdonostársak az eladó esetében még tolerálták azonban a vevő esetében már tiltakoznak ellene. Ez különösen akkor okoz gondot, ha ezen megtűrt használati gyakorlatot a felek egy létező kizárólagos jognak tekintik és az alkufolyamat során beárazzák.

Milyen szervezeti rend alapján működik a társasház?

A tulajdonostársakból álló közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve. A napi ügyeket a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el, ha azonban a társasházban 25 lakásnál több lakás található, akkor számvizsgáló bizottságot is kötelező választani, mely lehetőleg számviteli, könyvelési gyakorlattal rendelkező személyekből álljon.

Hogyan győződhetek meg arról, hogy a társasháznak milyen vállalt vagy egyéb kötelezettségei, terhei vannak?

Ragaszkodjunk ahhoz hogy még a vásárlás előtt a közös képviselő illetve adott esetben az intéző bizottság elnöke mutassa be a megelőző években (minimum 5 évre visszamenőleg) született közgyűlési jegyzőkönyveket, határozatokat illetve írásban nyilatkozzon arról, hogy a társasháznak van-e folyamatban lévő peres ügye, jogerősen megállapított fizetési vagy helytállási kötelezettsége. A teljes bizonyosság érdekében nyilatkozzon  arra vonatkozóan, hogy a társasház rendelkezik-e olyan döntéssel, határozattal mellyel  jelentősebb (akárcsak jövőbeni) fizetési kötelezettséget  állapít meg az egyes tulajdonosok részére, például felújítási munkák kapcsán. Mindezek elmulasztása esetén azzal szembesülhetünk, hogy a lakás megvásárlását követően hosszú éveken át jelentős (még rosszabb esetben egyösszegű) befizetési kötelezettségünk keletkezik egy olyan döntés alapján, mely még az előző tulajdonos idején született.

Milyen hatással lehet későbbi életminőségemre az új lakókörnyezet?

Ez egy rendkívül fontos kérdés. Az ingatlant vásárlók gyakran esnek abba a hibába, hogy beleszeretnek a lakásba, de nem vizsgálják meg annak környezetét. Kezdjünk el gyanakodni, ha egy ingatlant érezhetően a piaci árszint alatt kínálnak megvételre, ha az adott társasházban vagy annak szűkebb környezetében egy időben minden további ok nélkül számos lakást kívánnak értékesíteni, illetve ha az eladónak nagyon sürgős az eladás. A mindennapokat megkeserítő élethelyzet, amikor azzal szembesülünk, hogy az emberi együttélés szabályait semmibe vevő, esetenként súlyos szenvedélybetegséggel, függőséggel rendelkező tulajdonosok vagy bérlők magatartása, életvitele miatt nem tudjuk lakásunkat rendeltetésszerűen használni, pihenésünket folyamatosan megzavarják. Járjunk utána, hogy a társasházban Airbnb (rövid távú kiadás) tevékenység folyik-e, mivel az így elszállásolt turisták nem minden esetben járulnak hozzá a lakó- közösség mindennapi nyugalmához. Ugyancsak elgondolkodtató ha a társasházban arányaiban magas a bérbeadott lakások száma, mivel ekkor nehezebben alakul ki egy állandó és együttműködő lakóközösség. Mindezek oda vezethetnek, hogy egy idő után komolyan megfontoljuk az ingatlan továbbértékesítését, azonban a fenti körülmények jelentős mértékben ronthatják eladói pozíciónkat. Ezen problémákat elkerülhetjük ha időt és energiát szánunk arra hogy az adott ingatlan kapcsán előzetesen és alaposan informálódunk.

Számítanom kell-e arra, hogy miután megállapodtam az eladóval, valamely tulajdonostárs elővásárlási jogával fog élni?

Társasházi ingatlan eladása során főszabály szerint a többi lakás tulajdonosa nem rendelkezik elővásárlási joggal, azonban létezik szerződéssel alapított elővásárlási jog is, mely esetén a társasház alapító okiratában a tulajdonosok úgy rendelkeznek, hogy bármely lakás vagy egyéb rendeltetési egység eladásakor a többi tulajdonosnak elővásárlási joga van. Ezt a megoldást rendszerint akkor alkalmazzák amikor egymást ismerő, szűkebb közösség hoz létre egy társasházat és el kívánják kerülni, hogy bármelyik lakás eladása után idegen személy kerüljön be a tulajdonosi körbe. A szerződéssel alapított elővásárlási jogot a társasház alapító okiratában, illetve a társasházi törzslapon fel kell tüntetni.