Kezdjük egy kvíz-kérdéssel: Mi az, amit egy ügyvéd soha nem akar hallani?

Ügyfél: Ügyvéd úr! Találtam egy fantasztikus házat, megalkudtam az eladóval, már ki is fizettem 10 % foglalót.

Ügyvéd: Látott friss, hiteles tulajdoni lapot?

Ügyfél: Azt nem láttam, de az ügyvéd úr majd átnézi…

Ebben az esetben mi az alapvető probléma?

Elsősorban az, hogy az ügyfél az ingatlan tulajdoni lapjának ismerete hiányában vágott bele egy jogügyletbe, miközben abban sem lehet biztos, hogy annak fizetett foglalót, aki az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonosként szerepel.

Az ingatlan-nyilvántartás és a tulajdoni lap szerepe

Magyarországon az ingatlanokra vonatkozó adatokat, jogokat, tényeket az ingatlan-nyilvántartási adatbázis tartalmazza. Ennek része a tulajdoni lap, mely naprakészen mutatja az adott ingatlanra vonatkozó információkat, többek között a bejegyzett, jogos tulajdonos személyét. Amíg a tulajdoni lapon szereplő tulajdonos és a velünk tárgyaló eladó azonosságáról nem győződhetünk meg, semminemű jognyilatkozatot nem érdemes aláírnunk és különösen nem szabad pénzt kifizetnünk. A szerződő felek személyazonosságának egyértelmű megállapítása a szerződést szerkesztő és ellenjegyző ügyvéd kötelessége és felelőssége, ő folytatja le az úgynevezett ügyfélazonosítási eljárást. Ez a folyamat a vevő szempontjából kiemelten fontos hiszen így kerülhető el, hogy olyan személytől „vegyünk” ingatlant, aki valójában nem is tulajdonosa.

A foglaló jogi feltételei

A fenti történet kapcsán visszatérőleg utalnunk kell a foglaló feltételeire is. Korábbi írásunkban már utaltunk arra, hogy a törvény szerint a másik fél részére megfizetett összeget csak abban az esetben tekinthetjük foglalónak, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Mindebből pedig az következik, hogy a szerződés létrejötte előtt átadott pénz nem tekinthető foglalónak. A vételi ajánlat közlésének és az ajánlat elfogadásának meg kell valósulnia, és mindezek a közös szerződéses akarat lényeges elemeit kell, hogy tartalmazzák.

Előszerződés és hagyatéki eljárás kockázatai

Gyakran előforduló helyzet amikor a hagyatéki eljárás ideje alatt a hagyaték tárgyát képező ingatlan értékesítéséről tárgyal a reménybeli törvényes örökös, (pl. az örökhagyó gyermeke) annak majdani eladásáról előszerződést is aláír, illetve a vételár egy részét már az előszerződés aláírásával egyidejűleg kézhez kapja. A meglepetés akkor éri a feleket amikor kiderül, hogy az örökhagyó végrendeletet írt, és a hagyaték az alapján kerül átadásra, így az előszerződést aláíró személy nem, vagy csak az ingatlan bizonyos része kapcsán örököl. Ebben az esetben a már kifizetett vételár rész visszaszerzése sok esetben problémás, vagy csak egy hosszú évekig elhúzódó peres eljárással biztosítható.

Eltérések a tulajdoni lap és a valós állapot között

További problémákat eredményez, ha a tulajdoni lap adatai eltérnek az ingatlan fizikai tulajdonságaitól. Az egyik leggyakrabban tapasztalt probléma, hogy a tulajdoni lapon nem lakáscélú ingatlan szerepel, hanem például gazdasági épület vagy esetleg az épület feltüntetése elmaradt és még beépítetlen területként szerepel az ingatlan. Ebben az esetben hiába vagyunk hitelképesek, a bank nem fogja finanszírozni az adásvételt.

Osztatlan közös tulajdon és elővásárlási jog

Milyen jellegű problémák adódhatnak, ha egy azonos helyrajzi számon feltüntetett több rendeltetési egység található, melyek valamelyikét kívánjuk megvásárolni?

Ez leggyakrabban akkor fordul elő amikor ikerház egyik felét vagy úgynevezett házrész lakóingatlant kívánunk megszerezni. Ekkor az adott helyrajzi számon szereplő ingatlannak csupán egy adott tulajdoni illetőségét, vagyis tört számmal kifejezett tulajdon részét fogjuk megvásárolni. Ezen esetben a többi tulajdonos elővásárlási joggal rendelkezik és ezen tényt az adásvételi szerződés megkötése során nem szabad figyelmen kívül hagynunk.

A használati megállapodás jelentősége

Tisztáznunk kell, hogy az ingatlan minden tulajdonosa által elfogadott és aláírt használati megállapodás rendelkezésre áll-e. Ezen dokumentum rendezi azt a rendkívül fontos, tulajdonosok közötti belső rendet, mely megmondja, hogy a tulajdonosok az ingatlannak melyik részét jogosultak kizárólagosan használni és melyek azok az ingatlan részek, melyek közös használatban vannak. Nem lehet eléggé hangsúlyozni a használati megállapodás jelentőségét, annak hiányában ugyanis a tulajdonszerződésünk földhivatali átvezetése után szembesülhetünk használati és birtoklási problémákkal. Ha a szerződés előkészítése során azt látjuk, hogy ilyen dokumentum nem készült, akkor tegyük az adásvételi szerződés aláírásának feltételéül az egyértelmű és mindenre kiterjedő használati megállapodás megkötését. Ennek hiányában tulajdonjogot szerezhetünk ugyan az ingatlan egy részén, azonban könnyen előfordulhat, hogy a tulajdonunk teljeskörű és rendeltetésszerű használatára csak egy birtokper után nyílik lehetőségünk.

Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő jogok és tények

Egyébiránt sok mindent elárul az adott ingatlanhoz fűződő információk jelentőségéről és számosságáról, hogy az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete 27. pontban sorolja fel azokat a jogokat, melyek az adott ingatlan kapcsán az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetőek. Ugyanezen jogszabály 57. pontban (ezalatt számos alpontban) tartalmazza azon tényeket, melyek az egyes ingatlanok kapcsán az ingatlan -nyilvántartásban feltüntethetőek. Ha ezek közül bármelyik jog vagy tény az ingatlan nyilvántartásba bejegyzésre került, a vevőnek, illetve jogi képviselőjének azt vizsgálni és értékelni szükséges, utólag senki nem hivatkozhat arra, hogy a közhiteles nyilvántartásban szereplő adatokról nem volt tudomása.

Összegzés – mi a legfontosabb teendő?

Mindezek összefoglalásaként elmondhatjuk, hogy ingatlan vásárlása esetén az ingatlan- nyilvántartásban fellelhető tények, adatok, információk megismerése és elemzése az első és talán legfontosabb feladatunk.

Dr. Szabó József ügyvéd

Szabó és Lenkefi Ügyvédi Iroda

6100 Kiskunfélegyháza, Kazinczy u. 8/A. I/1.

Tel.: 30/445-00-30, E-mail: [email protected]

(x)