Szerződéskötés előtti kiskáté…

Életünk szinte minden napján kötünk valamiféle szerződést, hiszen a napi vásárlás lebonyolításakor, egy taxiban történő utazás során, vagy egy fizetős parkolóhely elfoglalásakor is létrejön ilyen jogügylet, még ha írásba foglalásra az esetek többségében nem is kerül sor.  következőkben igyekszünk tömör, kérdezz-felelek formában körbejárni a leggyakrabban előforduló, jellemzően írásos formát igénylő szerződéseket.

I.

Lakásbérleti szerződés

– Az albérleti szerződésről beszélünk?

– Nem, a köznyelv rendszerint tévesen használja az albérlet kifejezést. Albérlet esetén az ingatlan bérlője adja tovább bérbe a lakást, lakásbérlet esetén pedig maga a tulajdonos.

– Ki jogosult bérbe adni a lakást, a tulajdonos vagy a haszonélvezeti jog jogosultja?

– A haszonélvezeti jog jogosultja (haszonélvező) adhatja bérbe a lakást, de a tulajdonosnak ugyanazon feltételek mellett előbérleti joga van.

– Miért szükséges a szerződés írásba foglalása? Nem elég, ha egymás kezébe csapunk?

– A közismert bölcsesség szerint: addig nincs baj, amíg nincs baj. Ha viszont a bérbeadó és bérlő között jogvita alakul ki és nincs más megoldás, mint a bírói út, okirat hiányában rendkívül nehéz „kibogozni” a felek eredeti megállapodását, szerződési akaratát, ilyenkor mindenki másként (érdekei szerint) emlékszik. A bérleti jogviszony szerződésbe foglalásának szükségességét egyébiránt a Kúria Pfv.V.21.553/2019/5 számú döntése is alátámasztja. Arról nem beszélve, hogy bérleti szerződés hiányában az adóhatóság is rendszerint élénk érdeklődést tanúsít…

– Mindenképpen „ügyvédi papír” szükséges a szerződés érvényességéhez?

– Az ügyvédi közreműködés nem kötelező. Az más kérdés, hogy kiszámítható jogérvényesítés csak alapos, a részletkérdésekre is kiterjedő szerződés esetén várható.

– A bérleti jogviszony időtartama kapcsán milyen megoldások közül választhatunk?

– Határozott időre szóló bérlet esetén meg kell határozni annak kezdő napját, illetve azt a napot amikor a bérleti jogviszony megszűnik. Határozatlan időre szóló bérleti szerződés esetén szükséges a felmondási idő rögzítése.

– Ki legyen szerződő fél a közműszolgáltatóknál, a bérbeadó vagy a bérlő?

– Bár kényelmesebb a bérbeadó szempontjából, ha az ő engedélyével a bérlő köt közüzemi szerződést, azonban nemfizetés esetén a szolgáltató megszüntetheti a szolgáltatást és a bérbeadó csak hosszadalmas eljárás esetén tud ahhoz újra hozzájutni. Nagyobb biztonságot nyújt, ha a bérbeadó szerződik a közműszolgáltatóval és ő „szedi be” a bérlőtől a díjat.

– Hogyan találjuk meg a „jó” bérlőt és kerüljük el a problémásat?

– A reménybeli bérlőtől kérjünk referenciát, munkaviszony és jövedelmi igazolást, győződjünk meg arról, hogy valóban lakhatás céljából kívánja kivenni az ingatlant. Ha van rá lehetőség, keressünk közös ismerőst, aki ismeri az adott személy „bérlői” előéletét. A személyéhez kapcsolódó információkat természetesen csak az ő kifejezett hozzájárulásával ismerhetjük meg, de végleges döntést csak akkor hozzunk, ha az esetlegesen felmerült aggályaink megszűntek.

– Hogyan kell adóznom, ha kiadom a lakásomat?

– Ha magánszemélyként adjuk ki a lakásunkat akkor 15 % személyi jövedelemadót fizetünk a jövedelem után.

– Hogyan kell kiszámítani a lakás bérbeadása után fizetendő adónkat?

– A jövedelem kiszámítására 2 módszer közül választhatunk:

a./ 10 % levonásra kerül költségként és bevételünk 90 százaléka után kell megfizetnünk a személyi jövedelemadót.

b./ Tételes költségelszámolást alkalmazunk, ekkor a bérbeadással összefüggésben felmerült, számlával igazolt és pénzügyileg teljesített kiadásokat vonhatjuk le a bevételből és a maradék összeg után fizetjük meg a személyi jövedelemadót.

Bizonyos feltételek teljesülése esetén a bérbeadás bevételéből levonhatjuk az általunk más településen bérelt lakás bérleti díját is.

– Bérbeadóként milyen használati szabályokat határozhatok meg a bérlő részére?

– A lakásbérleti szerződés megkötésekor kizárható a háziállat tartása, a dohányzás, továbbá harmadik személynek az ingatlanba való ideiglenes vagy tartós befogadása, az albérletbe adás, de rendszerint szerződési feltétel a társasházi együttélés szabályait összefoglaló házirend kötelező betartása is.

A szerződési szabadság elve alapján a felek megegyezése esetén számos más - esetenként apróságnak tűnő, de valójában okszerű – egyéb előírás is kiköthető. (Például, a bérbeadó gyakran kiköti, hogy a bérlő képek, dísztárgyak elhelyezése céljából nem jogosult az ingatlan falazatába rögzítő szöget, csavart elhelyezni.)

– Milyen biztosítékot kérhetek arra az esetre, ha a bérlőm nem fizet, kárt tesz a bérleményben, vagy időben nem költözik ki? Hogyan biztosíthatom a jogaimat, elkerülhetek-e egy évekig tartó peres eljárást?

– A közhiedelemmel ellentétben a bérbeadói kockázat minimalizálható, ha a bérleti szerződés alapos és tartalmazza a szükséges pénzügyi és jogi biztosítékokat.

A szerződés megkötésekor a bérbeadó biztosítékot (kauciót) igényelhet, melyet felhasználhat bérlői szerződésszegés, bérleti díj- vagy rezsi fizetés elmaradás, illetve bérlői károkozás esetén. (Mértéke szabad megállapodás tárgya, a törvény csak annyit rögzít, hogy ha és amennyiben a biztosíték összege meghaladja a három havi bérleti díjat, a bíróság azt a bérlő kérelmére mérsékelheti. Három havi mértéket meg nem haladó biztosíték esetén nincs mód a bírói mérséklésre.) Amennyiben a kaució összegét részben vagy egészben felhasználják, a bérlő köteles azt rövid időn belül az eredeti összegre kiegészíteni. Amennyiben ezt nem teszi meg, az szerződés felmondás alapjául szolgálhat.

A fentieken túl ajánlatos a bérleti szerződésben a késedelmes napok számához igazodó késedelmi kötbért kikötni, mely a késedelmes kiköltözés esetén igen „húsbavágó” jogkövetkezmény a bérlő számára.

Az igazán körültekintő és előrelátó bérbeadó feltételként szabhatja, hogy bérleti díj elmaradás esetére más harmadik személy vállaljon készfizető kezességet.

Amennyiben a bérleti szerződés határozott időre köttetett, és a bérlő időben nem hagyja el az ingatlant, a bírósági végrehajtásról szóló törvény lehetőséget ad arra, hogy a meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül a bérbeadó kérelmezze az ingatlan bírósági végrehajtó általi kiürítését, birtokba adását.

Ha a bérleti szerződést már aláírták, a bérbeadó kérheti, hogy a bérlő közjegyző előtt tegyen egyoldalú kötelezettségvállaló jognyilatkozatot arra vonatkozóan, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor kiköltözik a bérelt ingatlanból. (Fontos tudni, hogy a felek által megkötött bérleti szerződésen a közjegyző nem változtathat, ő kizárólag a már aláírt szerződés kapcsán megtett kiköltözési kötelezettségvállalást foglalja végrehajtható okiratba.) Ezen okirattal a bérleti jogviszony megszűnésekor – az esetleges hosszú évekig elhúzódó pereskedést elkerülve – közvetlen végrehajtással tudja a bérbeadó kikényszeríteni az ingatlan részére történő átadását, vagyis a bérlő kiköltözését. Ezzel a megoldással az ingatlan visszavétele viszonylag rövid határidőn belül elérhető, azonban az elmaradt díjak kapcsán jogérvényesítésre nem alkalmas, ezért fontos a kaucióra vonatkozó szabályok, a kötbér és a készfizető kezesség szabályainak pontos szerződésbe foglalása.

Dr. Szabó József ügyvéd

Szabó és Lenkefi Ügyvédi Iroda

6100 Kiskunfélegyháza, Kazinczy u. 8/A. I/1.

Tel.: 30/445-00-30, E-mail: [email protected]

(x)