Következő írásunkban (kivételesen inkább gyakorlati és kevésbé jogi szempontból vizsgálódva) körbejárjuk, hogy ingatlan vásárlása előtt milyen műszaki-fizikai tényekről, jellemzőkről kell meggyőződnünk a későbbi fájdalmas és költséges kényszerhelyzetek elkerülése érdekében,

– Mi legyen az első lépés, ha családi házat, lakást, tanyát, nyaralót vagy esetleg telephelyet szeretnénk vásárolni?

– Mindenekelőtt győződjünk meg arról, hogy az ingatlan fizikai valóságában a tulajdonilap I. része alatt szereplő megnevezésnek, leírásnak, Illetve az ingatlan-nyilvántartásban szereplő térképi adatoknak megfelel-e. Ha a felépítmény vagy valamely eleme nem szerepel a térképmásolaton, azt a mindenkori tulajdonosnak kell pótolnia és vásárlás után az már a mi feladatunk lesz, annak minden esetleges jogi problémájával és persze költségével. Amennyiben eltérést tapasztalunk, követeljük meg az eladótól a nyilvántartásban szereplő adatok aktualizálását.

– Honnan tudhatom, hogy a telek mérete megfelel az ingatlan-nyilvántartási adatoknak?

– Földmérő szakembert szükséges megbízni, aki a helyszínen megállapítja, hogy a telek fizikai elhelyezkedése, mérete, határvonala megegyezik-e a nyilvántartásban szereplő térképi adatokkal. Ha a tényleges és a jogi (nyilvántartásbeli) telekhatár jelentős mértékben eltér, az a későbbiekben hosszadalmas és költséges jogvitát eredményezhet.

Az is nagyon fontos, hogy családi ház, lakás esetén mérjük le a tényleges alapterületet, mivel a hirdetések gyakran „kreatív” módon kezelik a kérdést.

– Mire kell figyelnünk a közművek kapcsán?

– Győződjünk meg arról, hogy az ingatlan mekkora elektromos energia lekötéssel rendelkezik és vessük össze a terveinkkel, igényünkkel. 1x32 amper az alap, de ennyi elektromos energiával még „nem jutunk messzire”, csupán az alapvető készülékeket és a világítást tudjuk működtetni, az is előfordulhat, hogy az egyes jelentősebb fogyasztású eszközök egyidejű használatát mellőznünk kell. 3x16 amper már elegendő egy átlagos családi ház esetében, azonban legalább 3x25 amper kell, ha hőszivattyúval akarunk fűteni, de a szakemberek erre az esetre inkább 3x32 amper áramerősséget javasolnak. (Ez utóbbi már elektromos autók töltéséhez is elegendő.) Családi házak esetén általában egyszerűbb a későbbi „amper bővítés” viszont társasházi lakásoknál mindenképp érdeklődjünk a közös képviselőnél aziránt, hogy a társasháznak van-e még igényelhető plusz elektromos energia kapacitása! A későbbiekben ne kerüljünk abba a helyzetbe, hogy nagyobb energia igényű eszközöket (hűtő-fűtő klímák, sütők) szeretnénk beüzemelni, de már nem tudunk plusz energiát igényelni, vagy ha igen, csak komoly fejlesztési költségek felvállalásával.

Az elektromos mérőóra és gázóra szabályos állapotát és a záróplombák sértetlenségét érdemes szakemberrel megvizsgáltatni, ugyanis, ha bármelyik kapcsán a későbbiekben felmerül törvénytelen manipulálás gyanúja, nem tudjuk bizonyítani, hogy azt nem mi követtük el és annak bizony büntetőjogi következményei is lehetnek.

A 40/2017. (XII.4.) NGM rendelet rendelkezési szerint ingatlan adásvétel esetén a villamos berendezések fizikai felülvizsgálatát főszabály szerint (néhány kivételtől eltekintve) az eladónak el kell végeztetnie. Ez egy nagyon hasznos és fontos eljárás, a vevő számára objektív képet fest az elektromos rendszer állapotáról és biztonsági szintjéről.

Amennyiben házat vásárolunk, ellenőriztessük a közmű csatlakozások szabályszerű elhelyezését. Viszonylag gyakran előfordul, hogy a közműcsatlakozási pontok a helyi szabályozási terv szerinti úgynevezett szabályozási vonal által érintett – de az adott ingatlanhoz tartozó – területen vannak, ezért egy későbbi közútszélesítési projekt esetén a tulajdonos köteles ezeket a csatlakozási pontokat áthelyeztetni, ami rendkívül költséges lehet.

– Milyen kérdéseket kell még körbejárnunk az épületszerkezet, illetve a műszaki paraméterek kapcsán?

– Nyilván akkor járunk el gondosan, ha az ingatlan megvizsgálását szakemberekre bízzuk, hiszen gyakran sokévi munkánk eredményét fektetjük a vásárlásba. Ha nincs időnk vagy lehetőségünk szakember bevonására, akkor az alap dolgokat magunknak kell elvégeznünk. Keressük a szabad szemmel is látható kisebb-nagyobb repedéseket, (különös tekintettel az elfedett részekre) nedves-vizes falrészeket. Egy kereskedelmi forgalomban megvásárolható (helyenként bérelhető) kézi falnedvesség mérő készülék például rendkívül hasznos információt szolgáltat, különösen akkor, ha a téli időszakban a kellő szigetelés hiányában felnedvesedett falat nyáron fedőfestéssel takarnak el, azonban a falszerkezetben a nedvesség megmarad.

Nem lehet eléggé hangsúlyozni a nyílászárók minőségének, illetve műszaki állapotának a jelentőségét! Egyrészt, az ingatlan hőveszteségének jelentős része a nyílászáróknál keletkezik, másrészt, ha a későbbiekben ezek cseréje mellett döntünk, az a beszerzési költségeken kívül jelentős egyéb szakipari munkát (épületasztalos, kőműves, festő-mázoló, szigetelő) igényel.

Az ingatlanra vonatkozó kedvezőtlen műszaki adatok, tények feltárása nem kizárólag azért fontos mert azok későbbi kijavítása komoly költséget okozhat, hanem azért is, mert ha az ingatlant a későbbiek folyamán tovább kívánjuk értékesíteni, rendkívüli módon romolhat az eladói pozíciónk.

Meg kell még említenünk a talajszennyezés problémakörét. Rendkívüli körültekintéssel szükséges eljárnunk ha olyan telket, családi házat vásárolunk, melynek környezetében üzemanyag vagy vegyipari termékek kezelésére, tárolására szolgáló vagy korábban ilyen célra használt ingatlan található, Illetve ha a megvásárolni szándékozott ingatlanon korábban ilyen tevékenységet folytattak.  Jelentősebb mértékű talajszennyezés esetén a mentesítés nagyobb költséget jelenthet, mint maga az ingatlan piaci értéke, ezért nagyon fontos, hogy ezen esetekre vonatkozóan az eladó szavatosság vállalását rögzítsük a szerződésben.

Dr. Szabó József

ügyvéd

30/445-0030